Vær forsigtig ved salg af virksomheder med fast ejendom: Sådan kan der opstå – og undgås – dobbelt ejendomserhvervsskat
Hvad handler det om?
Hvis du sælger anparter i en virksomhed, der ejer fast ejendom, kan du blive pålagt dobbelt skat.
I forbindelse med en såkaldt Share Deal kan der nemlig opstå dobbelt ejendomserhvervsskat: hvis mindst 90 % af anparterne, direkte eller indirekte, overgår til nye ejere inden for ti år. Det medfører hyppigt, at ejendomserhvervsskatten skal betales to gange. Dette giver ofte anledning til overraskelse, da man sædvanligvis antager: ét salg svarer til én skat. Men faktisk kan skatten blive opkrævet både ved notartidspunktet og senere ved den faktiske overdragelse af anparter.
Hvordan kan der opstå dobbelt beskatning?
1. Første tidspunkt – notartidspunktet/ underskrift (»Signing«)
Ved indgåelsen af købsaftalen foran notaren eller med underskrift i kontrakten forpligter køberen sig ofte til at erhverve anparter i virksomheden. Alene denne forpligtelse kan udløse ejendomsskat – selvom der endnu ikke er overdraget nogen anparter.
2. Andet tidspunkt – overdragelsen (»Closing«)
Først senere – ofte uger eller måneder efter notartidspunktet/underskriften – overdrages anparter faktisk til køberen. Også denne transaktion kan ligeledes være skattepligtig.
Resultatet: Selvom det økonomisk set kun er ejendomsanparter, der skifter ejer, opkræves der dobbelt ejendomserhvervsskat.
For at købere i sådanne tilfælde ikke skal betale dobbelt, findes der en undtagelsesbestemmelse: § 16, stk. 4a GrEStG (ejendomserhvervsskatteloven).
Denne bestemmelse lyder:
Hvis det efterfølgende viser sig, at der ved den senere overdragelse igen skal betales grunderhvervskat, kan den første skat tilbageføres – men kun efter ansøgning og hvis alle anmeldelsespligter er opfyldt rettidigt.
Anmeldelserne om transaktionerne skal være modtaget af skattemyndighederne inden for 2 uger – i tilfælde af skattedebitorer uden bopæl/hovedkvarter/ledelse i landet forlænges fristen til en måned.
Det betyder, at der skal ske en anmeldelse til skattekontoret senest eller 4 uger efter notartidspunktet/underskrift, og en yderligere anmeldelse skal ske 2 eller 4 uger efter den faktiske overdragelse af anparterne.
Først da vil den første skat for den første transaktion – underskrift – blive frafaldet efter anmodning.
Hvad skal du så være opmærksom på?
Praktiske tips:
- Planlæg i god tid: Giv os besked, inden du underskriver en købsaftale.
- Senest efter underskrivelsen af købsaftalen har vi brug for oplysningerne fra dig, så vi kan indberette det til skattemyndighederne i rette tid.
- Giv os også besked, når overdragelsen faktisk er gennemført.
- Først da kan vi indgive en rettidig 2. anmeldelse til skattemyndighederne, og indsende en ansøgning om ophævelse af den første skat, hvis der opstår et skatteforhold nummer to!
Perspektiv:
Bundesfinanzhof (højeste domstol) har for nylig allerede i en foreløbig retssag udtrykt alvorlig tvivl om skattemyndighedernes opfattelse. Desværre er der endnu ikke truffet en afgørelse i hovedsagen, hvilket stadig afventes.
Hvis skattemyndighederne nu fastsætter ejendomserhvervsskat to gange i én sag, bør der indsendes en indsigelse med henvisning til denne foreløbige retssag, og der bør ansøges om udsættelse af sagen indtil afgørelsen i hovedsagen.
Udsigter:
Den føderale skattedomstol har allerede udtrykt alvorlig tvivl om skattemyndighedernes holdning i den indledende retssag. Desværre er der dog endnu ikke truffet en afgørelse i hovedsagen; denne afventer stadig.
Hvis skattemyndighederne nu opkræver ejendomserhvervsskat to gange i en enkelt sag, bør der indgives en indsigelse med henvisning til denne indledende retssag, og der bør anmodes om udsættelse af sagen, indtil der er truffet en afgørelse i hovedsagen.